Hypotheekregels 2026: dit verandert er als je een huis wilt kopen

Wil je in 2026 een huis kopen? Dan krijg je te maken met nieuwe hypotheekregels, aangepaste NHG-grenzen, andere bedragen voor de startersvrijstelling en leenruimte die deels afhangt van het energielabel van de woning. Hieronder vind je de belangrijkste regels voor 2026 overzichtelijk bij elkaar, zonder onnodig ingewikkelde taal.

Een huis kopen is al duur en spannend genoeg. Je kijkt naar de vraagprijs, je spaargeld, je inkomen, de rente en alle bijkomende kosten. Daarbovenop veranderen de hypotheekregels vrijwel elk jaar. Daardoor kan het verschil maken of je in 2025 of 2026 koopt, of je een energiezuinige woning koopt, of je alleen koopt en of je gebruik kunt maken van Nationale Hypotheek Garantie.

Let op: dit artikel geeft algemene informatie. Je maximale hypotheek kan per persoon flink verschillen. Banken en hypotheekadviseurs kijken onder meer naar je inkomen, rente, schulden, studieschuld, gezinssituatie, woningwaarde, energielabel en het soort hypotheek.

Laatst gecontroleerd

De bedragen en regels in dit artikel zijn gecontroleerd op 25 juni 2026. Omdat hypotheekregels, rentes en voorwaarden kunnen wijzigen, is het verstandig om voor je eigen situatie altijd een actuele berekening te laten maken door een hypotheekadviseur of geldverstrekker.

De belangrijkste hypotheekregels in 2026 in het kort

• De NHG-grens stijgt in 2026 naar € 470.000.
• Met energiebesparende voorzieningen kan de NHG-grens oplopen tot € 498.200.
• De borgtochtprovisie voor NHG blijft 0,4% van het geleende bedrag.
• De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting is in 2026 € 555.000.
• Het energielabel van de woning blijft invloed hebben op je maximale hypotheek.
• Voor woningen met energielabel A+++ en A++++ wordt de extra leenruimte in 2026 lager dan in 2025.
• Alleenstaanden kunnen onder voorwaarden nog steeds extra leenruimte krijgen.
• De meeste huishoudens kunnen in 2026 iets meer lenen als hun inkomen meestijgt, maar dat verschilt per situatie.

Energielabel blijft belangrijk voor je hypotheek

Sinds 2024 telt het energielabel van een woning mee bij het bepalen van de maximale hypotheek. Dat blijft ook in 2026 zo. De gedachte hierachter is simpel: een energiezuinige woning heeft meestal lagere energielasten. Daardoor kan er in sommige gevallen meer ruimte zijn voor hypotheeklasten.

Koop je een woning met een beter energielabel, dan kan je maximale hypotheek hoger uitvallen dan bij een woning met label E, F of G. Het gaat niet om onbeperkt extra lenen. De bedragen zijn vastgelegd en je inkomen moet nog steeds hoog genoeg zijn om de maandlasten verantwoord te kunnen betalen.

Extra leenruimte voor aankoop per energielabel in 2026

Voor de aankoop van een woning gelden in 2026 de volgende extra bedragen ten opzichte van een woning met energielabel E, F of G:

• Energielabel E, F of G: € 0 extra
• Energielabel C of D: € 5.000 extra
• Energielabel A of B: € 10.000 extra
• Energielabel A+ of A++: € 20.000 extra
• Energielabel A+++: € 25.000 extra
• Energielabel A++++: € 30.000 extra
• Energielabel A++++ met energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar: € 40.000 extra

Dit betekent dat een zeer energiezuinige woning in 2026 nog steeds extra leenruimte kan opleveren. Wel is de extra ruimte voor de hoogste energielabels lager geworden dan in 2025. Volgens de overheid komt dat onder meer doordat zonnepanelen minder financieel voordeel kunnen opleveren door terugleverkosten en de voorgenomen afschaffing van de salderingsregeling.

Extra lenen voor verduurzaming in 2026

Koop je een woning die je wilt verduurzamen? Dan kan er extra leenruimte zijn voor energiebesparende maatregelen. Denk aan isolatie, HR++ glas, een warmtepomp of andere maatregelen die onder de regels voor energiebesparende voorzieningen vallen.

De extra bedragen voor energiebesparende maatregelen hangen in 2026 af van het huidige energielabel van de woning:

• Energielabel E, F of G: maximaal € 20.000 extra voor energiebesparende maatregelen
• Energielabel C of D: maximaal € 15.000 extra
• Energielabel A of B: maximaal € 10.000 extra
• Energielabel A+ of A++: maximaal € 10.000 extra
• Energielabel A+++: € 0 extra
• Energielabel A++++: € 0 extra
• Energielabel A++++ met energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar: € 0 extra

Bij woningen met een slecht of gemiddeld energielabel is er dus meer ruimte om verduurzaming mee te financieren. Bij woningen met de hoogste labels is die extra ruimte voor verduurzaming juist verdwenen. De reden is dat er bij zulke woningen vaak minder rendabele maatregelen overblijven.

Let op: extra lenen betekent ook hogere maandlasten

Extra leenruimte klinkt aantrekkelijk, maar het blijft geleend geld. Je maandlasten kunnen stijgen. Daar staat mogelijk een lagere energierekening tegenover, maar die besparing is niet altijd zeker. Denk aan veranderende energieprijzen, terugleverkosten voor zonnepanelen, onderhoudskosten en je eigen energieverbruik.

Gebruik extra leenruimte voor verduurzaming daarom niet automatisch. Laat vooraf goed doorrekenen wat het kost, wat het vermoedelijk oplevert en of het past bij je maandbudget.

NHG-grens 2026: tot € 470.000

De grens voor Nationale Hypotheek Garantie stijgt in 2026 naar € 470.000. Dat betekent dat je onder voorwaarden een hypotheek met NHG kunt afsluiten als de woning en hypotheek binnen deze grens passen.

Ga je ook energiebesparende voorzieningen meefinancieren? Dan kan de NHG-grens in 2026 oplopen tot € 498.200. Dat hogere bedrag is bedoeld voor verduurzaming en niet om simpelweg een duurdere woning te kopen zonder energiebesparende maatregelen.

Wat is NHG?

NHG is een vangnet bij je hypotheek. Het kan helpen als je door omstandigheden je woonlasten niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of het overlijden van je partner. In sommige situaties kan NHG meedenken over oplossingen om in je woning te blijven wonen. In uiterste gevallen kan NHG onder voorwaarden helpen bij een restschuld na verkoop.

Een hypotheek met NHG kan ook zorgen voor een lagere hypotheekrente, omdat de geldverstrekker minder risico loopt. Dat rentevoordeel verschilt per bank en per moment. Het is dus niet automatisch altijd hetzelfde voordeel.

Kosten NHG in 2026

Voor NHG betaal je een eenmalige borgtochtprovisie. In 2026 blijft die 0,4% van het geleende bedrag. Bij een hypotheek van € 400.000 is dat bijvoorbeeld € 1.600.

Die kosten betaal je bij het afsluiten van de hypotheek. Vaak worden ze meegenomen in de totale kosten koper die je uit eigen geld moet kunnen betalen. Controleer met je adviseur of en hoe deze kosten in jouw situatie fiscaal aftrekbaar zijn.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting in 2026

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning waar je zelf gaat wonen? Dan kun je in 2026 mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting. De woningwaardegrens is in 2026 € 555.000.

Voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je 0% overdrachtsbelasting over jouw deel van de woning. Dat kan veel geld schelen. Bij een woning van € 400.000 is 2% overdrachtsbelasting bijvoorbeeld € 8.000.

Voorwaarden voor de startersvrijstelling

Je moet aan meerdere voorwaarden voldoen:

• Je bent 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar op het moment van de overdracht bij de notaris.
• Je koopt een woning.
• Je gaat zelf in de woning wonen.
• Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
• Je vult de juiste verklaring in voor de notaris.
• De woningwaarde is in 2026 niet hoger dan € 555.000.

Belangrijk: de woning hoeft volgens de Rijksoverheid niet per se je allereerste koopwoning te zijn. De naam “startersvrijstelling” is daardoor wat verwarrend. Je mag de vrijstelling wel maar één keer gebruiken en je moet aan alle voorwaarden voldoen.

Samen kopen en één koper voldoet aan de voorwaarden

Koop je samen een huis en voldoet maar één van jullie aan de voorwaarden? Dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van die koper. De andere koper betaalt overdrachtsbelasting over zijn of haar eigen aandeel, tenzij die persoon zelf ook aan de voorwaarden voldoet.

Voorbeeld: jullie kopen samen ieder voor 50% een woning van € 500.000. Eén koper voldoet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling en de ander niet. Dan betaalt de ene koper 0% over zijn of haar deel. De andere koper betaalt meestal 2% over zijn of haar deel als die zelf in de woning gaat wonen.

Laat dit altijd goed controleren door de notaris. Verkeerd omgaan met de verdeling of verklaringen kan fiscale gevolgen hebben.

Overdrachtsbelasting als je niet onder de startersvrijstelling valt

Voldoe je niet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling, maar koop je wel een woning waar je zelf gaat wonen? Dan betaal je meestal 2% overdrachtsbelasting.

Koop je een woning niet als hoofdverblijf, bijvoorbeeld voor verhuur, als vakantiewoning of voor je kind? Dan geldt in 2026 volgens de Rijksoverheid een tarief van 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt.

Voor andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden of losse grond, kan het algemene tarief van 10,4% gelden. Ook een garage, tuin of schuur die niet tegelijk met de woning wordt gekocht, kan anders worden behandeld. Controleer dit altijd bij de notaris of Belastingdienst.

Wat kun je lenen in 2026?

Je maximale hypotheek in 2026 hangt vooral af van je toetsinkomen, de hypotheekrente, de looptijd, je financiële verplichtingen en de woning die je koopt. De leennormen worden jaarlijks aangepast op advies van het Nibud.

Volgens de Rijksoverheid kunnen de meeste huishoudens in 2026 iets meer lenen als hun inkomen meestijgt. Het Centraal Planbureau ging bij de leennormen uit van een verwachte inkomensgroei van 4,1%. Zonder zo’n loonstijging kan de leencapaciteit juist lager uitvallen.

Daarom is het belangrijk om voorzichtig te zijn met algemene uitspraken als “iedereen kan meer lenen”. Dat klopt niet. Iemand met een loonstijging, weinig schulden en een gunstig energielabel kan meer ruimte krijgen. Iemand zonder loonstijging, met een studieschuld of met hogere vaste lasten kan juist minder ruimte hebben dan verwacht.

Alleenstaanden en extra leenruimte

Voor alleenstaanden bestaat er in 2026 opnieuw extra leenruimte onder voorwaarden. In de Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2026 staat dat het gaat om alleenstaanden die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt met een toetsinkomen hoger dan € 30.000. Voor alleenstaanden die de AOW-leeftijd al hebben bereikt, wordt een toetsinkomen hoger dan € 29.000 genoemd.

Het extra bedrag kan helpen, omdat alleen kopen vaak lastig is op een woningmarkt waar veel prijzen zijn gebaseerd op twee inkomens. Toch blijft ook hier gelden: de bank rekent met je volledige situatie. Een studieschuld, private lease, alimentatie of andere financiële verplichting kan je maximale hypotheek verlagen.

Studieschuld, leningen en andere verplichtingen tellen mee

Bij het berekenen van je hypotheek kijkt een geldverstrekker niet alleen naar je inkomen. Ook financiële verplichtingen tellen mee. Denk aan:

• studieschuld;
• persoonlijke lening;
• doorlopend krediet;
• creditcardschuld;
• private lease;
• alimentatie;
• andere maandelijkse betalingsverplichtingen.

Los niet zomaar spaargeld af zonder advies. Soms is aflossen verstandig, maar je hebt ook eigen geld nodig voor kosten koper, verhuizing, inrichting, onderhoud en onverwachte uitgaven. Een hypotheekadviseur kan berekenen wat in jouw situatie het meeste effect heeft.

Kosten koper: vergeet je eigen geld niet

Ook als je maximale hypotheek hoog genoeg lijkt, heb je meestal eigen geld nodig. Je kunt in de regel niet alle bijkomende kosten meefinancieren. Denk aan:

• notariskosten;
• advies- en bemiddelingskosten;
• taxatiekosten;
• bouwkundige keuring;
• NHG-kosten als je NHG gebruikt;
• overdrachtsbelasting als je geen vrijstelling hebt;
• verhuis- en inrichtingskosten;
• eventuele verbouwingskosten die niet volledig worden meegefinancierd.

Voor starters is dit vaak de grootste verrassing. Je kunt misschien genoeg lenen voor de woning zelf, maar toch spaargeld tekortkomen voor alles eromheen.

Praktisch voorbeeld: wat betekenen de regels?

Stel: je koopt in 2026 een woning van € 460.000 met energielabel B. Je bent 32 jaar, gaat zelf in de woning wonen en hebt de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt.

In dat geval kan het volgende spelen:

• De woning valt onder de woningwaardegrens van € 555.000 voor de startersvrijstelling.
• Als je aan alle voorwaarden voldoet, betaal je mogelijk geen overdrachtsbelasting over jouw deel.
• De woning valt binnen de NHG-grens van € 470.000, mits de hypotheek en voorwaarden passen.
• Door energielabel B kan er in de hypotheekberekening € 10.000 extra buiten beschouwing worden gelaten ten opzichte van label E, F of G.
• Wil je de woning verduurzamen, dan kan voor label B mogelijk maximaal € 10.000 extra leenruimte gelden voor energiebesparende maatregelen.

Dit voorbeeld is geen persoonlijke berekening. De uitkomst kan anders zijn door je inkomen, rente, schulden, spaargeld, taxatiewaarde en de exacte voorwaarden van de geldverstrekker.

Wanneer moet je zelf extra goed controleren?

Controleer je situatie extra goed als één van deze punten voor jou geldt:

• Je koopt samen en één van jullie is 35 jaar of ouder.
• Eén van jullie heeft de startersvrijstelling al eerder gebruikt.
• De woningwaarde zit rond de grens van € 555.000.
• Je wilt kopen met NHG en de koopsom of hypotheek zit rond € 470.000.
• Je wilt energiebesparende maatregelen meefinancieren.
• Je hebt een studieschuld, lening, private lease of alimentatieverplichting.
• Je koopt een woning met erfpacht.
• Je koopt een woning die je niet zelf gaat bewonen.
• Je koopt een bijzonder woningtype, zoals een tiny house, flexwoning of drijvende woning.

Bij dit soort situaties kunnen kleine details veel verschil maken. Vraag daarom op tijd advies aan een hypotheekadviseur, notaris of geldverstrekker.

Tips als je in 2026 een huis wilt kopen

• Laat je maximale hypotheek vroeg berekenen. Dan weet je beter in welke prijsklasse je kunt zoeken.
• Check het energielabel van de woning. Dit kan invloed hebben op je leenruimte en toekomstige energielasten.
• Reken niet alleen met de maximale hypotheek. Kijk vooral naar maandlasten die je ook op langere termijn kunt dragen.
• Houd spaargeld achter de hand. Een nieuwe woning brengt vaak extra kosten met zich mee.
• Controleer de voorwaarden voor overdrachtsbelasting. Vooral bij samen kopen kan dit veel verschil maken.
• Vergelijk hypotheekrentes en voorwaarden. De laagste rente is niet automatisch de beste keuze als de voorwaarden minder goed passen.
• Laat verduurzaming realistisch doorrekenen. Kijk naar kosten, besparing, onderhoud en terugverdientijd.

2026 biedt kansen, maar reken jezelf niet rijk

De hypotheekregels voor 2026 geven sommige kopers meer ruimte. De NHG-grens stijgt naar € 470.000, de startersvrijstelling geldt tot een woningwaarde van € 555.000 en energiezuinige woningen kunnen nog steeds extra leenruimte opleveren.

Tegelijk is het geen automatisch voordeel voor iedereen. Je inkomen moet passen bij de maandlasten, extra lenen blijft een schuld en bijkomende kosten vragen vaak eigen geld. Ook zijn de regels voor zeer energiezuinige woningen op sommige punten juist minder ruim geworden dan in 2025.

Gebruik de regels daarom als startpunt, niet als definitieve berekening. Wie in 2026 een huis wil kopen, doet er verstandig aan om op tijd de maximale hypotheek, kosten koper, overdrachtsbelasting, NHG-mogelijkheden en verduurzamingsplannen naast elkaar te zetten.

Bronnen

• NHG: NHG-grens in 2026 vastgesteld op € 470.000
• NHG: Voorwaarden en normen 2026
• Rijksoverheid: Leennormen 2026
• Volkshuisvesting Nederland: Maximale hypotheek op basis van energielabel
• Rijksoverheid: Vrijstelling overdrachtsbelasting
• Overheid.nl: Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2026

Geen persoonlijk financieel advies

Dit artikel is bedoeld als algemene uitleg over de hypotheekregels in 2026. Het is geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies. Laat voor jouw situatie altijd controleren wat je verantwoord kunt lenen, welke belastingregels gelden en welke hypotheekvoorwaarden passen bij je inkomen, spaargeld, woning en toekomstplannen.